近日，遇朋友咨询：张某与开发商签署了房屋买卖合同，在当地房产管理部门网签备案，后张某按照约定向开发商支付了首付款，并向银行申请了抵押贷款，但银行抵押贷款审批之前建筑公司因工程款支付与开发商发生纠纷，起诉开发商，并将开发商已经对外销售、但尚未办理产权过户的房屋全部进行查封。
问：
1、法院能否查封张某购买且已经网签备案的房屋？
2、面对法院的查封，以及后期可能存在的执行，张某如何维护自身权益？
类似上述情况，之前执业过程也遇到过，但均未进行深入分析，现在看来，类似情况较为常见，并非个案。因此，根据所学，作简要分析、讨论，以期能与业内同行交流、学习。
一、网签备案的性质及效力
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，除非法律有其他规定。由此，不动产物权变动以登记为生效要件，未经登记，不发生物权变动效力。就网签而言，笔者认为，这仅是政府规范房地产开发企业、房产中介等出台的一项行政管理措施，目的是防止房产销售中出现重复销售、重复抵押，保证房产交易透明度。因此，网签不具有引起物权变动的效力。
二、已网签备案的不动产能否被查封
有观点认为，开发商名下已经网签备案的房屋不能查封。因为，2004年3月1日起实施的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一项明确规定：作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售、未进行房屋所有权登记的房屋，人民法院也可以进行预查封。开发商名下已经网签备案的房屋，属于已经出售的房屋。因此，不能进行查封。
但2020年12月23日修改的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，笔者认为，开发商将房屋通过网签出售给他人，尚未办理产权过户登记手续的，原则上人民法院可以查封。当然，如果虽未办理过户登记，在满足以下条件的情况下，法院不得查封：一是购买人已经支付全部价款并实际占有；二是购买人对于未办理过户登记没有过错。
综上，笔者认为已网签备案的房屋能否被查封，不能一概而论，应当根据具体情况，根据最新公布实施的司法解释予以认定。
三、买受人如何排除不动产未登记过户之前已发生的查封、执行
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“《执行异议与复议规定》”）第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
根据以上规定，笔者认为，不动产购买人只要满足《执行异议与复议规定》第二十八条或二十九条的规定，就可以排除债权人的查封或强制执行。但在司法实践中，购买人若想有效维护自身合法权益，还需要重点关注以下几个法律问题：
1、《执行异议与复议规定》第二十八条与第二十九条的适用问题
通过《执行异议与复议规定》全文的分析理解，笔者认为，虽然《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的适用前提都是在金钱债权执行中，但具体情况仍有较大区别：首先，第二十八条提异议的对象是不动产，包括商业用房、住宅、土地使用权等所有不动产类型；而第二十九条则仅限于对商品房（限住宅）提出执行异议的情形。其次，第二十八条所指的被执行人包括自然人、法人、非法人组织等所有被执行主体；第二十九条的被执行人仅限于房地产开发企业。第三，法院支持异议要求的条件不同，具体见法条。尽管如此，当被执行人为房地产开发企业时，在《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上很容易产生竞合。在此情况下，作为买受人就所购不动产所提执行异议，只要符合第二十八条或第二十九条中任意一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。
2、消费者生存权优先保护的法律问题
购房人相对于房地产开发企业而言是消费者，因我国实行商品房预售制度，消费者在签订商品房销售合同至最终取得产权证，一般需要经历较长的时间。在此期间内，往往存在很多影响、阻碍购房人办理房屋产权证的不确定因素。因此，若不对作为消费者的购房人权利加以特殊保护，实为不妥。笔者认为，《执行异议与复议规定》第二十九条的规定，正是对消费者生存权优先保护的规定；但在适用时仍有几个问题需要注意：
2.1 如何理解“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。
对此问题，司法实践中掌握的标准不一。《九民会议纪要》第125条明确为：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
2.2 对于购买的投资性度假用房被查封，能否排除强制执行
对此问题，目前并无明确规定。司法实践中，多数观点认为，购房人购买投资性度假用房，主要是兼具投资属性和满足更高层级物质需求，一般不能认定为满足基本居住，难以和消费者生存权联系在一起，不符合立法本意。因此，此类房屋被法院查封，不能排除法院强制执行。
2.3 在满足其他法定条件的情形下，已支付购房款未超过50%能否排除法院强制执行
虽然《执行异议与复议规定》第二十九条明确规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但是最高人民法院在（2021）最高法民终600号案件中认为：“本案买受人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定其在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。”笔者认为，该案例已经突破了司法解释的规定，但该案非指导性案例，因此在后续司法实践中仍有可能存在不同处理意见。
3、担保物权优先保护的法律问题
《执行异议和复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”笔者认为，《执行异议和复议规定》第28、第29条的规定就是27条所指的除外规定，该两条司法解释的特别规定，能够对抗所有的权利，包括但不限于建设工程价款优先受偿权、抵押权等。
4、如何认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”
买受人对《执行异议与复议规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，往往是司法实践中的难点。针对这个问题，笔者认为需要具体问题具体分析：
4.1 结合交易具体情况和相关证据进行认定
一般情况下，办理不动产过户登记是取得不动产权属的唯一法定途径，积极、快速办理过户登记是每一个不动产买受人的积极追求。因此，不动产交易中，买卖双方都不仅在合同中就不动产过户登记办理条件、办理时间等进行约定，而且具体履行时，买受人还会积极促成尽快办理不动产过户登记。鉴于此，可以查明交易不动产过户登记条件是否具备、何时具备，不动产未能办理过户登记的原因；并结合买受人是否配合达成过户登记条件，是否积极要求出卖人履行过户登记义务，以及在出卖人迟延履行过户登记义务时买受人是否及时向出卖人主张权利等，综合认定未能办理过户登记的原因。
4.2 存在抵押情形时，根据抵押办理与买卖合同签订先后顺序进行认定
若抵押在先，而买卖合同在后，应认定为买受人自身原因未办理过户登记，不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除抵押权人的强制执行。因为，在此情况下，不动产是抵押权人实现其债权的保障，依法办理的抵押登记具有公示效力，应当受到法律保护。买受人在不动产交易中，应尽到高度的注意义务，购买前应当查询、了解所购不动产的基本情况，确定是否存在权利限制等影响交易的情形；查阅不动产登记簿，了解有无查封、抵押等其他权利限制。如买受人亦未尽到合理审慎的注意义务，放任法律风险，不能认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，否则这将突破抵押权，导致抵押权人的利益毫无保障。
若买卖在先，抵押在后，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的其他三个条件，且买受人积极主张权利，则应可以认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因为这种情形，买受人已经尽到合理的注意义务，系由于出卖人的原因，在不动产买卖合同签订后仍然办理抵押登记，而导致不动产无法办理过户。
四、在法院查封、强制执行已购不动产时，购房人可选择的维权途径
1、不动产不是案件争议标的情况
1.1 购买人可以向作出查封裁定的法院申请复议一次
法律依据：《民诉解释》第一百七十二条：利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。
《民事诉讼法》第一百零八条：当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。
1.2 购买人也可以向首次查封的法院提出执行异议，若被驳回，可向该法院提出执行异议之诉
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
2、不动产为案件争议标的情况
2.1在案件审理过程中，买受人可以申请作为第三人参加诉讼
法律依据：《民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
2.2 非自身原因未能参加诉讼的，案件生效后，可以提起再审，也可提起第三人撤销之诉
（1）再审法律依据：《民事诉讼法》第二百条，当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的。
《民诉解释》第四百二十二条，必须共同进行诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼的，可以根据民事诉讼法第二百条第八项规定，自知道或者应当知道之日起六个月内申请再审，但符合本解释第四百二十三条规定情形的除外。
（2）第三人撤销之诉法律依据：《民诉法》第五十六条第三款 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《民诉解释》第二百九十二条 第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，……。
2.3 生效法律文书已进入执行程序，可以选择提出执行异议、提起执行异议之诉或者申请再审
法律依据：《民事诉讼法》第二百二十七条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《民事解释》第三百零四条 根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
《民诉解释》第四百二十三条 根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。
在此需要特别说明的是：根据《九民会议纪要》精神，案外人申请再审与第三人撤销之诉功能上近似，如果案外人既有申请再审的权利，又符合第三人撤销之诉的条件，对于案外人是否可以行使选择权，民事诉讼法司法解释采取了限制的司法态度，即依据《民诉解释》第三百零三条的规定，按照启动程序的先后，案外人只能选择相应的救济程序：案外人先启动执行异议程序的，对执行异议裁定不服，认为原裁判内容错误损害其合法权益的，只能向作出原裁判的人民法院申请再审，而不能提起第三人撤销之诉；案外人先启动了第三人撤销之诉，即便在执行程序中又提出执行异议，也只能继续进行第三人撤销之诉，而不能依《民事诉讼法》第二百二十七条申请再审。
